IRS, RES, PDS île Maurice, Smart City, R+2. Cinq acronymes que vous croiserez dès vos premières recherches, souvent employés comme s’ils étaient interchangeables. Ils ne le sont pas.
Un seul de ces régimes concentre aujourd’hui l’essentiel de l’offre neuve accessible aux étrangers. Un seul seuil conditionne l’accès au permis de résidence. Et une réforme récente a modifié le coût d’entrée pour les acquéreurs non mauriciens.
Voici ce qu’il faut avoir en tête avant de signer quoi que ce soit.
IRS et RES : l’héritage
L’Integrated Resort Scheme et le Real Estate Scheme ont été les premiers dispositifs ouvrant l’immobilier mauricien aux étrangers. Le premier visait les grands domaines, le second les projets de taille modeste.
Depuis juin 2015, ils ne produisent plus de nouveaux programmes. Vous pouvez encore acquérir un bien IRS ou RES, mais uniquement sur le marché de la revente.
Le PDS : le régime de référence
Le Property Development Scheme a remplacé et unifié les deux précédents. C’est sous ce cadre que sont développés la quasi-totalité des programmes neufs haut de gamme aujourd’hui.
Le PDS encadre le promoteur bien plus qu’il ne contraint l’acheteur. Le terrain doit mesurer au minimum 4 220 m² — un arpent mauricien — sans dépasser 21 hectares. Le programme doit intégrer des équipements communs, respecter des normes environnementales sur l’eau, les énergies et les espaces verts, et prévoir une mixité entre résidents mauriciens et étrangers.
Pour vous, cela se traduit concrètement par des résidences sécurisées, entretenues, avec piscines, espaces paysagers et services sur place.
Le R+2 : la porte d’entrée discrète
Depuis décembre 2016, un étranger peut aussi acheter un appartement situé dans un immeuble d’au moins deux étages — le régime dit R+2 ou G+2 — pour un prix minimum de 6 millions de roupies, soit environ 120 000 €.
Le ticket d’entrée est nettement plus bas. Mais attention : ce régime n’ouvre pas droit au permis de résidence, sauf si le prix atteint le seuil général. C’est la nuance que beaucoup découvrent trop tard.
L’essentiel en cinq chiffres
- 375 000 USD — le seuil d’acquisition qui ouvre droit au permis de résidence, pour vous, votre conjoint et vos enfants de moins de 24 ans.
- 6 millions de roupies — le prix plancher pour un appartement en R+2, environ 120 000 €.
- 4 220 m² — la surface minimale du terrain qu’un programme PDS doit occuper.
- 183 jours — la présence annuelle nécessaire pour devenir résident fiscal mauricien.
- 46 pays — les États liés à Maurice par une convention de non-double imposition, dont la France.
Le seuil des 375 000 USD
C’est le chiffre à retenir.
Une acquisition d’au moins 375 000 dollars sous régime PDS, IRS, RES ou Smart City ouvre droit à un permis de résidence. Celui-ci couvre également votre conjoint et vos enfants à charge de moins de 24 ans.
Trois précisions comptent :
- Le permis reste valable tant que vous demeurez propriétaire. Une revente y met fin.
- L’acquisition doit être financée en devises étrangères, transférées par une banque reconnue.
- Le bien peut être détenu en nom propre, ou via une société, un trust ou une fondation.
Un point à ne pas confondre : permis de résidence et résidence fiscale sont deux choses distinctes. Le premier vous autorise à vivre sur l’île. La seconde suppose une présence effective d’au moins 183 jours par an, et emporte des conséquences fiscales bien plus larges — dont votre sortie du régime fiscal français.
Beaucoup d’investisseurs achètent en pensant changer de résidence fiscale, et découvrent ensuite qu’ils continuent de relever de l’administration française.
Ce qui a changé récemment
Le cadre a bougé, et les articles publiés il y a deux ans ne le reflètent plus.
Les droits d’enregistrement. Ils ont été relevés pour les acquéreurs étrangers sous régimes agréés — un doublement par rapport au taux historique de 5 %. Sur un bien à 500 000 €, l’écart représente 25 000 €. Ce point ayant évolué au fil des budgets successifs, faites confirmer par écrit le taux applicable à la date de votre signature.
Les avantages Smart City. Les exonérations attachées à ce régime ont été supprimées pour les projets certifiés après juin 2025. Les programmes antérieurs conservent les leurs — d’où l’intérêt de vérifier la date de certification d’un projet, et pas seulement sa date de livraison.
L’acquisition hors régime. Il est désormais possible d’acheter une résidence à partir de 500 000 USD en dehors de tout dispositif spécifique, moyennant une taxe additionnelle et l’approbation du bureau du Premier ministre. Une voie qui existe, mais qui reste longue et incertaine.
Le PDS Senior Living. Un régime dédié permet aux retraités d’acquérir à partir de 200 000 USD. Peu connu, il mérite d’être examiné si votre projet est avant tout résidentiel.
Faisons le calcul ensemble
Prenons un appartement à 420 000 USD dans un programme PDS, soit environ 390 000 € au cours actuel.
- Le bien dépasse le seuil : permis de résidence acquis pour le couple et les enfants de moins de 24 ans
- Droits d’enregistrement au taux en vigueur pour les étrangers : à provisionner dès le plan de financement
- Frais administratifs de dossier : 20 000 roupies, soit environ 400 €
- Financement possible auprès des banques mauriciennes jusqu’à 70 % de la valeur du bien
Le budget global se situe donc sensiblement au-dessus du prix affiché. C’est l’écart que les simulations rapides oublient systématiquement.
Ces montants sont donnés à titre indicatif. Les taux et seuils évoluent d’un budget à l’autre et doivent être confirmés au moment de l’acquisition.
Ce qu’une fiche programme ne vous dira pas
Une plaquette commerciale vous donnera la surface, le prix et les prestations. Elle ne vous dira pas :
- si le programme est effectivement certifié sous le régime annoncé, et à quelle date
- si le prix atteint réellement le seuil de résidence hors taxes et hors frais
- quel montage de détention convient à votre situation familiale et patrimoniale
- ce que devient le permis de résidence en cas de revente, de divorce ou de décès
- comment s’articule cette acquisition avec votre fiscalité française actuelle
Ces questions se règlent avant la signature. Après, les marges de manœuvre se réduisent considérablement.
Vos questions
Puis-je acheter n’importe quel bien à Maurice ?
Non. Un non-citoyen ne peut acquérir que dans un cadre agréé — PDS, IRS, RES, Smart City — ou un appartement en R+2 au-dessus du prix plancher. Toute acquisition hors de ces cadres suppose une autorisation spécifique du bureau du Premier ministre.
Le permis de résidence me rend-il résident fiscal mauricien ?
Non, pas automatiquement. La résidence fiscale suppose une présence effective d’au moins 183 jours par an. Sans cela, vous restez soumis à vos obligations fiscales françaises.
Puis-je financer l’achat depuis la France ?
Oui, plusieurs montages coexistent. Les banques mauriciennes prêtent aux non-résidents jusqu’à 70 % de la valeur du bien. Un financement adossé à votre patrimoine français est également envisageable. Les fonds doivent dans tous les cas transiter en devises étrangères.
Que se passe-t-il si je revends ?
Le permis de résidence prend fin avec la propriété du bien. Si votre projet inclut une installation durable, ce point doit être anticipé dès l’acquisition.
Puis-je louer mon bien ?
Oui, en location saisonnière comme en longue durée. La plupart des programmes PDS proposent un service de gestion locative intégré.
Votre projet, cadré dès le départ
Choisir le bon régime, vérifier l’éligibilité réelle d’un programme, sécuriser le montage de détention : ce sont les trois points qui déterminent la réussite d’une acquisition à Maurice.
Nous examinons votre situation et validons ces éléments avec vous, avant tout engagement.
